¿Qué es la subrogación hipotecaria?

Agosto 20 de 2021

¿Qué es la subrogación hipotecaria?

Subrogación de la hipoteca.

La subrogación de la hipoteca supone el cambio de un deudor por otro, en el que el nuevo deudor asume el papel que tiene el deudor hipotecario inicial, con todo lo que ello implica.

Recordemos que la hipoteca es un derecho real que recae sobre el inmueble, pero en todo caso existe una obligación personal del deudor, consistente en pagar la deuda hipotecaria representada en las cuotas respectivas, y esa obligación se subroga al nuevo deudor o propietario.

Con la subrogación de la hipoteca se sustituye uno de las partes, al deudor hipotecario.

La subrogación supone el cambio de los sujetos en la hipoteca, que generalmente consta de dos:

  1. Deudor hipotecario.
  2. Acreedor hipotecario.

Por ejemplo, cuando Rosa compra una casa con una hipoteca otorgada por Bancolombia, el acreedor hipotecario es Bancolombia y Rosa es la deudora hipotecaria.

En tal caso, el deudor hipotecario puede ser cambiado por otra persona como en el caso que Rosa venda la casa, y el banco acepte la subrogación de la hipoteca en cabeza del comprador, quien en adelante será el obligado a pagar las cuotas del crédito hipotecario.

Cómo se hace la subrogación hipotecaria.

La subrogación hipotecaria exige que el acreedor hipotecario acepte la subrogación, en razón a que el banco, en este caso, debe asegurarse que el nuevo deudor hipotecario tiene la solvencia necesaria par asumir el crédito hipotecario.

Esto en razón a que la subrogación no es más que la sustitución de un deudor por otro, así que el nuevo deudor debe satisfacer los requisitos de riesgo del banco.

Por lo anterior, quien pretenda subrogar una hipoteca debe presentar la solicitud al banco, junto con los documentos que este exija y someterse a su evaluación y aprobación.

En la misma escritura de compraventa del bien hipotecado se hace la subrogación de la hipoteca.

Subrogación hipotecaria legal o convencional.

Existen dos clases de subrogación según lo establecido en el código civil, la subrogación legal, como su nombre lo indica es aquella que se efectúa por el solo ministerio de la ley y la subrogación convencional o contractual, la cual nace en virtud de un acuerdo o convención.

Subrogación legal.

La subrogación legal según lo establecido en el artículo 1668 del código civil, se da en los siguientes casos y demás establecidos por la ley:

  • Cuando se paga al acreedor de mejor derecho.
  • El que paga la hipoteca de un bien inmueble que compra.
  • El que paga una deuda solidaria.
  • El heredero que paga con su dinero las deudas de la herencia.
  • El que paga una deuda con consentimiento del deudor.
  • El que presta dinero al deudor para que cancele una deuda.

En este último caso debe constar por escritura pública, tanto el préstamo como que la deuda se canceló con el dinero prestado.

Subrogación convencional.

Por otro, lado la subrogación convencional es aquella que se da como mencionamos anteriormente por cesión de derechos donde un tercero de manera voluntaria se subroga en los derechos y acciones que tiene el acreedor en contra del deudor, pagando la deuda.

Es decir, la subrogación convencional es producto de un contrato o convenio entre particulares que deciden o consienten en la subrogación.

Traspaso de hipoteca.

El traspaso de la hipoteca se puede entender como el nombre popular que se le da a la subrogación hipotecaria, cuando se vende un inmueble hipotecado según el ejemplo antes pactado.

Es lo que se hace cuando se compra un bien hipotecado, donde se traspasa al comprador tanto la propiedad del dominio como la prenda hipotecaria, teniendo en cuenta que la hipoteca es precisamente un derecho de prenda.

Recordemos que un inmueble hipotecado se puede vender, y si esa venta incluye traspasar también la hipoteca, entonces estamos ante una subrogación hipotecaria.

La subrogación convencional no es más que la sustitución que se efectúa entre el tercero que paga y el acreedor que recibe el pago, convirtiéndose el tercero en un nuevo acreedor.

En la subrogación convencional el tercero adquiere todos los derechos y acciones que poseía el antiguo acreedor.

Por ejemplo: Juan es el acreedor de Esteban quien le debe un millón de pesos, y a favor de Juan se constituye una hipoteca como garantía del pago de la obligación, María paga a Juan la deuda de Esteban, en virtud del pagó con subrogación, luego María se subroga en todos los derechos y acciones que tenía Juan.

Los efectos que produce la subrogación convencional al igual que la legal, son el traspaso de los derechos, acciones y privilegios del antiguo acreedor al nuevo, es decir que, si se constituyó hipoteca a favor del antiguo acreedor, el nuevo acreedor además de exigir el cumplimiento de la obligación, puede ejercer la acción hipotecaria, etc.

Requisitos de la subrogación contractual.

Pero para que la subrogación convencional sea válida tiene que seguir las reglas establecidas para la cesión de derechos, más específicamente para la cesión de créditos personales, por ejemplo, la subrogación solo produce efectos hasta que sea notificada al deudor o sea aceptada por este, según la regla establecida para la cesión de créditos personales contenida en el artículo 1960 el cual expresa lo siguiente:

«La cesión no produce efecto contra el deudor ni contra terceros, mientras no ha sido notificada por el cesionario al deudor o aceptada por éste.»

Generalmente cuando un tercero está interesado en subrogar algún derecho, se lleva una negoción con el acreedor y por supuesto, con el deudor quien está interesado en que el tercero subrogue su obligación.


Elizabeth Bernal Tobon
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